В конце ноября на площадке Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству под председательством депутата Госдумы Елены Бондаренко состоялось заседание секции «Долевое строительство» Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства. В работе секции активное участие приняли как представители федеральных профильных министерств, ведомств и региональных структур, так и члены профессионального экспертного сообщества.
В ходе дискуссии обсуждались вопросы правоприменения последних законодательных новаций, а также совершенствование системы законодательства, направленного на защиту прав дольщиков и смежных категорий граждан. Отдельное внимание было уделено законопроектам, находящимся на рассмотрении комитета: механизму установления гарантий прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при передаче земельных участков иным лицам для достройки объектов незавершенного строительства; совершенствованию законодательства в связи с введением проектного финансирования подрядных организаций в частное домостроение; а также концепции внедрения многофункциональных зданий как основы улучшения комфортности проживания за счет бытового обслуживания жильцов многоквартирных домов (МКД).
О работе секции и совершенствовании законодательства о защите прав дольщиков «Стройгазете» рассказала Елена БОНДАРЕНКО:
«Учитывая сложившуюся практику, с момента принятия закона 214-ФЗ и вплоть до настоящего времени требования к застройщикам объектов долевого строительства все более и более ужесточаются. Безусловно, ужесточение требований к застройщикам привело к минимизации рисков для участников долевого строительства, повышению их защищенности, снижению количества ситуаций, при которых дольщик может оказаться как без самого объекта долевого строительства, так и без вложенных в этот объект денежных средств.
Среди важнейших финансовых инструментов, предназначенных для обеспечения сохранности денежных средств участников долевого строительства, — механизм эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года застройщики были обязаны перейти на счета эскроу вместо прежних отчислений в компенсационный фонд. Это помогает в сегодняшних реалиях максимально защитить вложенные средства, поскольку рассчитывать на деньги дольщиков в финансировании самого проекта более нет возможности, так как они перейдут к застройщику только после сдачи построенного объекта долевого строительства в эксплуатацию.
Анализируя последние изменения законодательства, применяемого в сфере долевого строительства, остановлюсь на требованиях к застройщику на стадии подготовки к строительству. До начала строительства застройщик обязан: подготовить всю необходимую проектную документацию и получить разрешение на строительство от органа исполнительной власти. При этом земельный участок должен быть приобретен в собственность или на праве аренды под строительство. Всю необходимую информацию о проекте долевого строительства застройщику необходимо разместить в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) для обеспечения доступности ознакомления с ней любому заинтересованному лицу.
Таким образом, еще до подписания первого договора долевого участия застройщик должен определить правовой статус создаваемого объекта недвижимости, функционально предусмотренных в нем помещений с возможностью их безопасной эксплуатации. То есть абсолютно все, вплоть до территории имущественного комплекса и элементов ее благоустройства, должно быть доступно для ознакомления и последующего принятия решения будущим собственником о приобретении недвижимости.
Тем не менее, учитывая различные аспекты долевого строительства, участники секции пришли к выводу о необходимости дальнейшей работы для достижения баланса интересов как дольщика, так и застройщика с помощью корректировки нормативно-правового регулирования. Ведь на рынке недвижимости есть и «профессиональные» потребительские экстремисты, стремящиеся заработать за счет спланированных махинаций на застройщиках, и этот фактор мы должны проработать.
Говоря о проблемах «жизни» дольщиков в многоквартирных домах, участники секции затронули темы правового регулирования оплаты услуг и работ по управлению МКД, содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества в домах, построенных с помощью долевого участия, а также ответственности застройщика перед будущим собственником возведенного жилья.
Существующая проблема в этой области следующая: застройщики или «подконтрольные» им управляющие компании зачастую требуют от участников долевого строительства оплатить расходы на содержание жилого дома с момента ввода его в эксплуатацию (либо с еще более раннего срока) — до подписания акта приема-передачи. Такое требование является незаконным. Момент начала оплаты жилищно-коммунальных услуг определен в статье 153 Жилищного кодекса РФ: обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» также обращается внимание на то, что только после передачи жилого помещения возможно начисление платы. Таким образом, даже указание в договоре на обязанность оплаты жилищных услуг до передачи квартиры не дает такого права управляющей компании, так как нарушает требование закона. Урегулировать эту проблему на законодательном уровне еще предстоит, поскольку перед депутатами нашего Комитета по строительству и ЖКХ всегда стоят злободневные и острые проблемы, и реагировать на них мы должны быстро.
Подводя итоги работы секции, подчеркну, что эксперты приняли активное участие в рассмотрении профильных законопроектов, касающихся как защиты прав дольщиков, так и смежных проблем. Среди новаций завтрашнего дня особый интерес вызвали предложения по системе медиации для устранения недостатков строительства в досудебном порядке и регламентация правового статуса многофункциональных зданий. Более подробно эти темы будут проработаны на следующем заседании нашей секции».